De Barcelone à New-York, chaque ville impose ses règles pour encadrer la plateforme.
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Tu as peut-être déjà loué un Airbnb mais est-ce que tu savais que les règles de cette plateforme très populaire variaient énormément d’un pays à l’autre, et parfois même d’une ville à l’autre ? Ces différences, souvent méconnues, peuvent totalement changer ton expérience et celle de ton hôte. Dans cet article, on va te guider à travers les règles Airbnb dans différents pays pour t’aider à éviter les mauvaises surprises et mieux préparer ton prochain séjour.
Les lois locales jouent un rôle important dans le règlement d’Airbnb et de plus en plus de gouvernements intensifient leurs actions pour réguler la plateforme. Sur le papier, Airbnb semble être un concept génial : permettre à chacun de louer sa maison ou sa chambre d’amis à des voyageurs. Mais en pratique, la plateforme est accusée (entre autres choses) de faire grimper les prix de l’immobilier, vider les villes de leurs habitants ou encore d’alimenter le surtourisme. C’est pourquoi de nombreuses villes ont décidé de réguler le fonctionnement de la plateforme sur leur territoire.
Barcelone, pionnière
En 2021, Barcelone devient la première ville européenne à interdire les locations de chambres privées à court terme. Cette décision a été annulée en 2022 mais, fin juin dernier, le maire de Barcelone a annoncé que les 10 000 appartements touristiques de la ville disparaitront d’ici 2028. Ces logements devront passer dans le marché locatif classique de longue durée. Dans la ville catalane, les loyers sont en effet devenus trop chers pour les habitants. En 10 ans, les prix des loyers ont augmenté de 68%.
À Madrid et à Palma, les hébergements touristiques dans les immeubles résidentiels partagés sont déjà interdits. Cela signifie que les propriétaires de logement en résidence ne peuvent pas louer leurs habitations à des touristes. La mesure vise surtout à préserver le droit d’accès au logement pour les résidents et les travailleurs, les touristes étant souvent prêts à payer bien plus que les locaux.
Préserver le patrimoine italien
En Italie, les villes de Florence et Rome imposent aussi des restrictions: les locations sont limitées dans les zones UNESCO et peut-être bientôt dans le centre historique. En 2025, les « keybox » seront interdites à Florence. Ces petites boîtes qui abritent les clés de l’appartement loué et qui permet donc à l’hôte de ne pas devoir se déplacer sont très prisées par les loueurs Airbnb.
En 2023, le ministère italien du tourisme avait publié un projet de loi qui vise, à l’échelle nationale, à réglementer les locations touristiques de courte durée. On parle d’une obligation de séjours de minimum 2 nuits, pour éviter le tourisme « hit and run », des séjours de très courte durée. Avec ces règles, le but est de préserver le patrimoine et d’éviter la fuite des habitants locaux.
Paris-Bruxelles, proches mais lointaines à la fois
À Paris, un propriétaire peut louer sa résidence principale – donc l’endroit où il habite – au moins 8 mois par an mais sans dépasser les 120 jours de location. Les hôtes parisiens doivent aussi obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de Paris. Pour les résidences secondaires ou pour faire louer un bien pour plus de 120 jours, l’hôte peut le transformer officiellement en meublé de tourisme. La ville a créé une unité dédiée pour traquer les locations illégales et les amendes contrevenants.
À Bruxelles, les règles sont assez légères en comparaison. Pour faire louer un logement sur Airbnb, il faut d’abord enregistrer l’hébergement auprès de Bruxelles économie emploi et le conformer à certaines conditions et obligations. Après ça, l’hôte obtiendra un numéro d’enregistrement. Dans le cas d’une copropriété, il faudra un accord écrit de l’assemblée générale des copropriétaires.
Et à New-York ?
Aux États-Unis, les règles sont encore plus sévères qu’en Europe. Louer un Airbnb à New-York par exemple est possible mais sous des conditions très strictes. Le propriétaire du bien immobilier peut uniquement mettre en location sa résidence principale et doit donc habiter dans le logement en question. En plus, il doit s’inscrire à l’OSE (le bureau du maire en charge notamment de la sécurité des résidents) et respecter les règles de location. S’il les enfreint, il risque une amende de 5000 dollars. Airbnb s’expose aussi à une amende si la plateforme publie des annonces de logements ne correspondant pas aux critères.
Mais, même si c’est difficile, peut-on louer un Airbnb à New-York ? Oui, pour moins de 30 jours les locations sont possibles mais uniquement pour deux personnes maximum et les locataires doivent avoir accès à la totalité du logement. C’est évidemment en théorie car, en réalité, tu peux louer sur Airbnb un logement pour 4 personnes pour moins de 30 jours. Si tu le fais et que les autorités se rendent compte du problème, tu risques de te retrouver sans logement. Le propriétaire et Airbnb s’exposent à de lourdes amendes.
Un dodo à l’hôtel plutôt qu’en Airbnb au Japon
Depuis 2018, à Tokyo, les logements Airbnb sont bien mieux réglementés. Devant l’augmentation du nombre de touristes, les locations Airbnb s’étaient développées, créant une concurrence nouvelle pour les hôtels. En juin 2018, des réglementations ont été prises : les hôtes doivent enregistrer leur logement et ne peuvent pas faire louer leur logement plus de 180 nuits par an. La législation japonaise a rendu la location d’hébergements plus compliquée, des quartiers entiers sont interdits et enregistrer son logement avec tous les papiers nécessaires est devenu une épreuve. Très peu de locations sont en règles et Airbnb elle-même a supprimé en 2018 près de 80% des agences au Japon.
Gare aux amendes !
Si tu effectues une réservation dans un Airbnb qui ne respecte pas les réglementations locales, tu risques de voir ta réservation annulée et te retrouver sans logement. Mais les personnes qui se verront infliger des sanctions importantes sont les hôtes. Celles-ci peuvent être importantes : par exemple à Barcelone, une amende peut aller jusqu’à 60 000€. Certaines villes comme New-York ou Paris ont des agents dédiés à contrôler les annonces et sanctionner les logements qui ne respectent pas les règles.
En 2018, une locataire parisienne a été condamnée à rembourser son propriétaire pour avoir sous-loué son bien via Airbnb. Elle a dû quitter son logement et a dû verser plus de 40 000€ d’amende. Au total, en 7 ans, elle a sous-loué l’appartement 767 nuits. À l’époque, pour l’avocat de de la propriétaire avait déclaré que cette décision de justice devait servir d’exemple.
Toutes ces règlementations montrent bien les enjeux communs à tous ces pays, on veut protéger les logements pour les résidents, tout en trouvant un équilibre entre le tourisme et la vie locale. Mais si tu souhaites louer un logement sur Airbnb, vérifie bien les règles de la ville dans laquelle tu te rends, pour éviter une mauvaise surprise.